作者：kangins

2月22日，融创地产发布公告，其存在8项失信行为，涉及票面金额661.7万及利息损失、诉讼费用等。而这也是继融创1月初境内债券重组方案通过后首次被纳入失信被执行人名单。

公告表示，上述事项不会对公司的各项债券展期后的兑付安排产生重大不利影响。本司及其余各被告目前正在与原告洽谈和解，预计在达成和解后，上述失信登记将撤销，届时将不会对公司生产经营、财务状况及偿债能力产生重大不利影响。

无法庞大的债务Hold住了，没想到载在商票上……

 

01 现金流困境：房地产回暖，融创销售大幅下跌

 

自去年11月房地产三支箭射出后，从中央到地方均加强了对房地产的支持力度，特别是针对首套房和二套房潜在客户，可谓暖意一波加一波，除了我们熟悉的利率打到骨折4%以下外，还推出了接力贷最高可到100岁的罕见支持措施。在史无前例的支持力度下，据统计，截止至2月20日，30大中城市商品房成交量也是出现了大幅上涨，按套数计算，周涨幅同比增加18.47%，月涨幅同比更是大幅暴涨310.84%。

在房地产整体回暖，特别是一、二线城市出现了短期内较为明显的回归背景下，融创2023年1月的销售额却仅有72.3亿元，同比大幅下跌74.1%，环比下跌10.85%。

对于重仓一、二线城市的融创来说，在一、二线城市大幅回暖的背景下，销量更应该是大幅提升，结果却不升反跌。这反常的销量数据说明融创现金流依然紧张，而且其现金流的修复速度可能慢于预期，甚至弱于先于融创暴雷的恒大。恒大流动性危机爆发于2021年9月，而融创爆发于2022年5月，按理说，融创的现金流即使紧张也不至于弱于提前8个月暴雷的恒大。

为什么说现金流紧张会对销售造成重大影响？

销量数据除了取决于销售团队的销售力度，在当前背景下更重要的原因则取决于资金的充沛程度。这是因为在房地产行业普遍陷入流动性困境的局面下，相较于期房，消费者更愿意买看的见摸的着的现房，而现房则意味着需要房地产企业前期先自行颠付建设成本，这就需要有充足的现金流来进行保证。

 

02 压倒骆驼的最后一根稻草：危机爆发前的最后疯狂

 

融创，常年前五的房企，扛过了2021年的房地产寒冬，却在2022政策开始发力纾困房地产的节点上爆雷了。何以至此？为什么是这个节点？

在房地产行业由点及面的流动性困境及金融机构整体对房地产的致性收缩下，疫情带来的冲击作为导火索直接引爆了融创的整个债务危机。

我们来看一组数据：

作为融创中国销售回款重仓的上海分公司，此前回款贡献了融创中国近1/3的销售额。受3月初上海疫情影响，更是受到了极其严重的影响，在金三银四的销售旺季，3-4月份仅录得 72.14亿的，比1-2月的销售回款143.86亿再次腰斩，其中4月仅录得14.99亿的销售额，几乎接近于停滞。

如果说2022年“金三银四”销售重仓地“上海分公司”的哑火直接导致了5月初的债务危机爆发，那此前在房地产行业即将逆转的2021年上半年，融创中国的高溢价逆势疯狂加仓或许是更为根本的原因……

2021年3月，“上海普陀”官微发布一则消息，针对该区此前土拍地块高溢价成交的情况，普陀区政府第一时间约谈了融创上海及项目公司相关负责人，约谈由区规划资源局和区房管局相关负责人主持。

2021年3月30日，融创以成交楼面价9158元/m²拿下淮安区妇幼保健院东侧地块，溢价率高达98.9%，一跃成为淮安区新“地王”。

2021年4月7日，融创经过201轮竞价，以总价16.56亿元成功竞得宁波暨环北路居住区R21-07地块，成交楼面价12280元/m²，溢价率34.9%。

4月29日，融创以11.9亿元拿下重庆中央公园82.24亩土地，楼面价14470元/m²。

5月，融创99亿元收购林影泰。

……

 

融创在2021年上半年疯狂拿地，收购金额900亿元，堪称“中国拿地王”。

当时的媒体是这么报道孙宏斌的：

当时的融创的口号：“抢别人的地，让别人无地可买”。

在政策调控之下，友商纷纷踩刹车之时，融创却偏偏还要踩一脚油门。这时候，你还能说，融创是无辜的吗？21年上半年900亿拿地，豪掷百亿并购彰泰，百亿进军白酒，一年之后连40亿都还不上？……

现在来看，显然2021年上半年的最后疯狂是导致融创债务危机全面爆发的根本原因！

 

03 火力全开的自救：左手卖项目，右手获得展期

 

2022年5月12日，融创中国(1918.HK)公告对其公司发行的2023年10月到期7.95%优先票据项下一笔金额为2947.86万美元的利息应于宽限期2022年5月11日到期应付但是未付，至此，融创中国在积极自救半年后正式官宣违约！

自2021年下半年开始，自恒大债务危机开始，整个房地产行业的形势便急转直下，融创中国除了停止其上半年疯狂倒地的动作外，便开启了“卖卖卖”一系自救行动，试图缓解其流动性危机：

2023年1月，融创中国154亿境内债券重组方案获得通过！至此，融创也是也继富力地产、龙光集团之后第三家成功重组境内债的房企，而且是第一家TOP10暴雷房企中第一家重组成功，因此更具有标志性意义！与此同时，融创以35.8亿元甩卖深圳融创文旅51%的股权，加速回血！

除此之外还包括通过融创中国股权折价融资、孙宏斌个人4.5亿美元的无息借款等，加上此次重组成功的150亿元境内债券，合计融得或缓解约700亿元的债务。

但是相对于总负债1.2万亿的融创中国来说，在化债的路上仍然任重而道远。

 

写在最后

 

自去年双11“地产十六条”政策出台后，地产三支箭相继射出、万亿银行授信支援优质房企、下周存款准备金率等资金端全方面立体纾困房企后;2023年伊始，各地纷纷祭出提振住房消费端大招，特别是各地根据实际情况针对首套房、二套房推出了低于4.0%的房贷利率、接力贷、提高公积金贷款等花式繁多的招数，全力提升潜在购房需求从而助力房地产回归正常……

相信在资金端及消费端全力加持下，房地产回归正常应该只是时间问题！只不过对于恒大、融创们而言，是否可以在房地产回暖的背景下赢得先机重新回到正轨？

现在，对于恒大、融创而言，最大的敌人，还是时间。